Quem decide o valor venal do imóvel para fins de pagamento do ITBI?
A tão sonhada casa própria continua sendo um dos desejos mais almejados pelos brasileiros. Contudo, considerando a alta inflacionária e a grande demanda de moradias, principalmente nos grandes centros urbanos, os custos elevados do mercado imobiliário não são a única barreira para alcançar esse objetivo e a falta de um planejamento tributário adequado pode ser crucial.
A compra e venda de bens imóveis é uma operação que envolve várias pessoas, como corretores, construtoras, cartorários e registradores. Ocorre que, além desses gastos, o comprador muitas vezes não antevê os custos tributários advindos da aquisição do bem, a exemplo do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
O ITBI está previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal[1], segundo o qual é de competência dos municípios instituir imposto sobre “transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.
A base de cálculo do tributo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos e cada município terá uma alíquota diferente que será prevista em legislação própria.
No município de Curitiba/PR, por exemplo, o imposto possui alíquota de 2,7% do valor da transmissão, com uma exceção especial de isenção nos casos onde o imóvel for de até R$ 100.000,00 (cem mil reais); e outra condição de redução da alíquota para 0,5% quando o imóvel tiver valor entre R$ 100.000,00 (cem mil reais) e R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).
O grande dilema do ITBI está no conceito de valor venal do imóvel que, em tese, deveria corresponder ao valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista pelas partes.
Contudo, o comprador pode se surpreender com o valor a ser pago pelo tributo no momento de assinar a escritura. Isso porque a aferição da base de cálculo é feita caso a caso, podendo o Fisco acatar o valor pelo qual está sendo realizada a compra e venda noticiada pelo contribuinte ou, se inferior ao valor de mercado, lançar o tributo por montante superior que efetivamente corresponda ao valor venal[2].
Os Tribunais, inclusive, entendem que é uma prerrogativa do Fisco determinar o valor correto no qual incidirá a alíquota do ITBI, ainda que tal montante se refira ao valor de mercado e não a quantia estabelecida pelo comprador e vendedor em contrato[3].
Feitas tais considerações, é de suma importância para quem quer adquirir um imóvel observar não só os custos da transação, mas também se os valores correspondem com a média do mercado, para que, ao final, não seja surpreendido com a tributação excessiva.
[1] Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
[2] PAULSEN, Leandro. Curso de direito tributário completo. 12. Ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2021. Pág. 405.
[3] Disponível em: <https://portal.tjpr.jus.br/jurisprudencia/j/4100000017646701/Ac%C3%B3rd%C3%A3o-0002024-75.2017.8.16.0004#>
Por: Matheus Camparim | Data da publicação: 27/01/2022 | Palavras chave: valor venal - ITBI - compra e venda - imóvel